Düsseldorf verliert auf hohem Niveau

Der Düsseldorfer Hotelmarkt bietet Investoren trotz vieler bereits in der Pipeline befindlicher Projekte auch in der Zukunft gute Perspektiven. Zu dieser Einschätzung kamen wir voriges Jahr in unserem „Hotelmarkt Report NRW 2015“, mit dem erstmals ein qualitatives Ranking der wichtigsten Standorte im bevölkerungsreichsten Bundesland vorgelegt wurde. Jetzt haben wir mit den neuen Zahlen des abgelaufenen Jahres die Datenbasis und die TOP-15-Rankings aktualisiert. Ergebnis: Der Düsseldorfer Hotelmarkt hat in den vergangenen zwölf Monaten schwächer performt und an Boden auf Spitzenreiter Köln verloren, bleibt aber bei einigen wichtigen Kennzahlen trotzdem der Primus im Land.

 Schwächeres Messejahr macht Düsseldorf zum drittgrößten Verlierer unter den Top-15 

Während NRW 2015 zum siebten Mal in Folge einen Übernachtungsrekord verzeichnen konnte, gehört Düsseldorf zu den fünf Städten unter den TOP-15, die rückläufige Gästezahlen aufwiesen. Mit einem Minus von 2 % ist man nach Aachen (-3,8 %) und Oberhausen (-3,2 %) relativ betrachtet der drittgrößte Verlierer. Die „nur“ 4,4 Millionen Übernachtungen sorgten dafür, dass der Abstand zum weiter wachsenden rheinischen Nachbarn Köln (legte um 4,3 % auf fast 6 Millionen zu) größer wurde. Grund dafür, dass die Schere zwischen den beiden dominierenden Hotelmärkten in NRW weiter auseinandergeht, ist aus Sicht der Schollen-Experten in erster Linie das Messegeschäft: Während der Düsseldorfer Messekalender 2015 eher wenig zu bieten hatte, verzeichnete Köln ein starkes Messejahr und einige übernachtungsrelevante Großveranstaltungen wie Konzerte.

Hotels Garnis vom Übernachtungsrückgang besonders betroffen:fast 100.000 Übernachtungen weniger

Der Rückgang in Düsseldorf ging innerhalb der Beherbergungskategorien besonders zu Lasten der Hotels garnis, die 5,6 % weniger Übernachtungen verzeichneten. In absoluten Zahlen ausgedrückt ist das ein Minus von fast 100.000 Übernachtungen oder durchschnittlich rund 680 Übernachtungen je Betrieb. Die Betriebsart Hotels konnte dagegen unter dem Strich noch ein leichtes Plus von 0,8 % ausweisen. Ähnlich stellen sich die Verhältnisse mit Blick auf den Anteil von Übernachtungen internationaler Gäste an den Gesamtübernachtungen dar: Während der in den Hotels um 0,9 % stieg, sank er in den Hotels garnis um 7,6 %. Durchaus ein wichtiger Fingerzeig, denn insgesamt sind 41 % der Übernachtungen im Düsseldorfer Gastgewerbe „international“. Das ist trotz eines leichten relativen Rückgangs um 2,7 % weiterhin ein einsamer Rekordwert unter den TOP-15-Städten in NRW. Zum Vergleich: Köln bringt es als direkter Verfolger nur auf 35 %, Aachen als Dritter in dieser Kategorie auf 31 %. Im Mittel müssen sich die Top-15-Destinationen sogar mit 22 Prozent Übernachtungen internationaler Gäste und damit gerade der Hälfte des Düsseldorfer Anteils begnügen.

Düsseldorf weiter einsame Spitze bei der Tourismusintensität

Einsame NRW-Spitze bleibt Düsseldorf auch bei der Tourismusintensität: 7.285 Übernachtungen je 1.000 Einwohner belegen die Bedeutung der Hotellerie in der Landeshauptstadt. Köln (5.718) und Bonn (4.764) folgen mit großem Abstand. Passend dazu ist Düsseldorf auch bei der Bettendichte die Nummer eins: 42,8 Betten je 1.000 Einwohner sind einsame Spitze, Köln (30,7) und Münster (27,2) folgen in dieser Kategorie mit noch größerem Abstand.

Nur noch Platz fünf bei der Bettenauslastung

Die gesunkenen Übernachtungszahlen haben aber in anderen Rankings Spuren hinterlassen: So rutschte Düsseldorf mit der von 48,6 % auf 47,1 % gesunkenen Bettenauslastung hinter Bonn auf Platz fünf ab. Oberhausen (50,7 %) und Köln (50,3 %) stehen bei dieser Kennzahl am besten da. Besonders betroffen waren auch hier die Hotels garnis, die von hervorragenden 50,6 % im Jahr 2014 auf (immer noch sehr gute) 47,7 % abrutschten.

Strukturwandel in vollem Gange

Ganz nebenbei lässt sich am Beispiel der Hotels garnis auch der allgemeine Strukturwandel in der Hotellandschaft hin zu größeren Betrieben beobachten: Obwohl sich die Zahl der Hotels garnis um sechs Betriebe auf 144 verringerte, ist das Bettenangebot in diesem Marktsegment leicht um 17 Betten auf 9.537 gestiegen. Grund: Kleinere Privatbetriebe scheiden aus dem Markt aus, an ihre Stelle treten größere, meist markengebundene Häuser wie das Holiday Inn Express am Wehrhahn mit rund 325 Betten, das im August 2015 eröffnet wurde.

Im Dynamik-Ranking hinter Oberhausen und Wuppertal

Der durch die Abhängigkeit vom Messekalender traditionell volatile Düsseldorfer Hotelmarkt rutschte durch die 2015er-Zahlen auch beim Dynamik-Vergleich einen Platz ab: In der Zehn-Jahres-Betrachtung der Übernachtungszahlen liegt Düsseldorf mit einem durchschnittlichen jährlichen Wachstum um 5,1 % nur noch auf Rang drei hinter Oberhausen (+8,0 %) und Wuppertal (5,6 %). Den Landesschnitt von 44,1 % toppt die Landeshauptstadt aber immer noch locker. Die übergeordnete Gesamtentwicklung der letzten zehn Jahre zeigt ohnehin ein sehr positives Bild. So liegt die Zahl der Übernachtungen in Düsseldorf 2015 im Vergleich zu 2005 um 63,9% höher, während die Anzahl der Betten im gleichen Zeitraum nur um 38,2 % gestiegen ist. Die Nachfrage stieg also deutlich schneller als das Angebot – mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Bettenauslastung.

Vier große Hotels in der Pipeline

Nicht verwunderlich, dass sich in diesem Markt aktuell wieder eine ganze Reihe neuer Player positionieren. Gegenwärtig sind folgende Hotelprojekte im Bau oder in konkreter Planung: Das Lindner Hotel in der Immermannstraße (4 Sterne, 177 Zimmer, geplante Eröffnung 2016), das Holiday Inn im Quartier Central (4 Sterne, 209 Zimmer, geplante Eröffnung Ende 2016), das 25hours Hotel im Quartier Central (4 Sterne, ca. 200 Zimmer, geplante Eröffnung 2018) und das Hotel der Carat-Gruppe im ehemaligen Kaufhof Gebäude an der Berliner Allee (4 Sterne, 190 Zimmer, geplante Eröffnung 2017). Besonders das neue Quartier Central entwickelt sich dabei zu einem echten Hotel-Hotspot: Holiday Inn Express und B&B Hotel dort haben bereits eröffnet, Holiday Inn und 25hours kommen noch hinzu.

Wettbewerb im 4-Sterne-Segment wird härter

Bis 2018 kommen also rund 780 neue Hotelzimmer mit etwa 1.600 Betten neu an den Düsseldorfer Markt, was die Bettenkapazitäten im Vergleich zu heute gut 6 % erhöhen wird. Erste Konsequenz: Die bereits weit fortgeschrittene Marktdurchdringung der Markenhotellerie in Düsseldorf nimmt weiter zu: Sind gegenwärtig rund 70% aller Hotels und Hotels garnis markengebunden, werden es bis 2018 voraussichtlich 73% sein. Außerdem ist dann mehr als die Hälfte der Düsseldorfer Hotelzimmer im 4-Sterne-Segment angesiedelt. Dadurch wird sich die schon jetzt hohe Wettbewerbsintensität im gehobenen Segment weiter verstärken. Besonders schwer haben es dabei modernisierungsbedürftige Privathotels in weniger guten Lagen. Auch sie dürfen aber auf das bessere Messejahr 2016 hoffen, in dem mit der „drupa“ und der „K“ zwei wichtige und besucherstarke internationale Leitmessen stattfinden. Diese beiden Schwergewichte können als Garant dafür angesehen werden, dass das Jahr 2016 für den Düsseldorfer Hotelmarkt ein gutes wird und das eher bescheidene Jahr 2015 vergessen lässt.

Fazit: Düsseldorf bleibt trotz steigender Konkurrenz für Investoren attraktiv

Die Grundtendenz auf dem Düsseldorfer Hotelmarkt bewerten die Schollen-Experten trotz der bekannten Ausschläge nach oben und unten daher positiv. Sie gehen davon aus, dass sich der Aufwärtstrends bei den Übernachtungen mit einem hohen Anteil internationaler Gäste fortsetzt. Ihre Prognose: Der Markt sollte auch die insgesamt noch moderate Steigerung der Zimmerkapazitäten in den kommenden Jahren gut kompensieren können. Für Hotelinvestoren und ihre Betreiber bleibt die Landeshauptstadt damit trotz steigender Konkurrenz im gehobenen Segment einer der Top-6-Standorte in Deutschland und weiterhin hoch attraktiv.

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