Hotelmarkt Report NRW 2019

Köln zieht allen davon

Experten-Ranking für die 15 größten Städte sieht Bonn vor Düsseldorf und bescheinigt Aachen gutes Potenzial für Investoren / Dortmund, Oberhausen und Wuppertal werden im Scoring herabgestuft

Welche Großstädte Nordrhein-Westfalens bieten Investoren in der Hotelbranche die besten Perspektiven? Diese Frage beantwortet seit 2015 der alle zwei Jahre veröffentlichte „Hotelmarkt Report NRW“, in dem aktuelle Marktbedingungen analysiert werden und in ein Ranking der 15 wichtigsten Destinationen münden.  Jetzt liegt die Ausgabe 2019 vor –  mit einem eindeutigen Gewinner: Köln hat sich an der Spitze der aussichtsreichsten Hotelmärkte abgesetzt und verdient sich die erstmals in der Historie des Reports vergebene Bewertung „Dreifach-Plus“. Aachen und Mönchengladbach können sich ebenfalls nach vorne arbeiten, während Düsseldorf, Dortmund, Oberhausen und Wuppertal zurückfallen. Diese Pressemitteilung fasst die wesentlichen Resultate des Reports zusammen, alle Einzelauswertungen bietet die gedruckte vollständige Ausgabe.

Autor der 52-seitigen Untersuchung ist das Team der bundesweit tätigen Schollen Hotelentwicklung GmbH. Die Experten haben dafür Marktdaten aus den 15 Städten mit eigenen Analysen kombiniert und die Resultate im von ihnen entwickelten Bewertungssystem – dem so genannten „Schollen-Scoring“ – abgebildet. Wichtig: Im Fokus der Untersuchung steht dabei ausschließlich das Segment der Hotels und Hotels garnis, weil es den jeweils für Investoren relevanten Teil des Beherbergungsmarktes darstellt. Die Ergebnisse bieten auch Projektentwicklern, Banken und Sparkassen, Hotelgesellschaften und Vertretern der untersuchten Städte eine umfassende Orientierungshilfe.

Fünf Bewertungs-Kategorien, sieben Scoring-Stufen
Das erwähnte „Schollen-Scoring“ bewertet den Hotelmarkt einer Stadt in fünf Kategorien. Sie bilden – jeweils gestützt auf eine Vielzahl von Einzelindikatoren – das Volumen und das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, das Preisniveau, die Wettbewerbssituation, den Makrostandort und die Zukunftsaussichten ab. Teilaspekte und Gesamtbewertung ordnet das Ranking dann auf einer Skala von „Dreifach-Plus“ über „Neutral“ bis Dreifach-Minus ein, die am deutschen Gesamtmarkt orientiert wurde und damit auch bundesweite Aussagekraft hat. Aus diesem Grund erreichte in den ersten beiden Ausgaben des „Hotelmarkt Reports NRW“ auch keine Destination die Extremwerte am oberen oder unteren Ende der Skala. Das hat sich 2019 dank der außerordentlichen Potenziale des Hotelmarktes in Köln geändert.

Nordrhein-Westfalens Anziehungskraft ist ungebrochen
Die landesweiten Rahmenbedingungen für die Hotellerie in den untersuchten Städten haben sich zuletzt weiter positiv entwickelt: Die 2017 mit 51,52 Millionen  Übernachtungen gesetzte Rekordmarke für den gesamten Beherbergungsmarkt im Land wurde 2018 mit 51,93 Millionen noch einmal übertroffen. Es handelt sich um den neunten Höchstwert in Serie, unter dem Strich steht ein Übernachtungsplus von 25 % im Vergleich zu 2008. Im selben Zeitraum stieg die Bettenanzahl im Verhältnis wesentlich langsamer. Folge: Die Beherbergungsbetriebe in NRW, unter denen die Hotels und Hotels garnis 67 % der Betten stellen, konnten ihre Auslastung signifikant steigern. (Detaillierte Zahlen in der Printausgabe des Hotelmarkt Reports NRW)

Die Anziehungskraft Nordrhein-Westfalens als Ziel für Urlaubs- und Geschäftsreisende ist damit ungebrochen. Als Herausforderung sehen die Schollen-Experten in dieser Hinsicht allerdings die Fragezeichen hinter der Entwicklung des Wirtschaftsstandortes NRW, den Nachholbedarf bei der Verkehrsinfrastruktur und den möglichen „Brexit“. Großbritannien gehört nach den Niederlanden immerhin zu den relevantesten internationalen Quellmärkten für Hotellerie im bevölkerungsreichsten Bundesland.

Köln mit erstmals vergebenem „Dreifach-Plus“
Traditionell fällt im „Hotelmarkt Report NRW“ der Blick immer zuerst auf Köln und Düsseldorf. Grund: Die rheinischen Nachbarn generieren zusammen mehr als die Hälfte des Übernachtungsvolumens der 15 untersuchten Städte und gehören bundesweit zu den sechs wichtigsten deutschen Hotel-Destinationen. Im Schollen-Scoring lagen beide in den früheren Untersuchungen auch noch mit einem „Doppel-Plus“ auf relativer Augenhöhe an der Spitze des Rankings. Passend dazu belegen die Schwergewichte auch 2019 weiter in fast allen untersuchten Einzelparametern die ersten Plätze. Dennoch ist die Bewertungs-Schere deutlich auseinandergegangen: Köln verdient sich 2019 nach Einschätzung der Experten erstmals das bisher noch nie vergebene „Dreifach-Plus“, Düsseldorf wird dagegen auf „Einfach Plus“ herabgestuft.

Perspektiven für Investoren in der Domstadt besser denn je
Ausschlaggebend für die Aufwertung der Domstadt ist die Tatsache, dass sich ihr Hotelmarkt für Investoren attraktiver denn je präsentiert. Das Fundament dafür bildet die weiter von Rekord zu Rekord eilende Übernachtungszahl, die 2018 mit einem weiteren Plus von 0,7 % den Bestwert von 6,28 Millionen Gesamtübernachtungen erreichte. Im Zehn-Jahres-Vergleich steht hier ein Zuwachs von mehr als 45 % zu Buche. Das Bettenangebot ist gleichzeitig deutlich langsamer gewachsen, so dass sich die Hoteliers in Köln über die mit 52,3 % beste Bettenauslastung der Top-15-Destinationen freuen können. Zum Vergleich: Der Durchschnitt aller Städte liegt gerade einmal bei gut 45 %. Hinzu kommt, dass Köln durch seine Attraktivität als touristisches Ziel auch Schwankungen im Geschäftsreiseverkehr gut kompensieren kann. Diese insgesamt besonders günstigen Marktbedingungen werden nach Einschätzung der Schollen-Experten auch auf Sicht noch Bestand haben: Sie rechnen mit Blick auf die in der Pipeline befindlichen Projekte bis 2022 mit einem mittelfristigen Bettenzuwachs von rund 10 %, der von der Dynamik auf der Nachfrageseite weiter übertroffen wird. Damit bleibt Köln als einer der Top-Hotelmärkte in Deutschland ein Primärziel für Investoren und Betreiber, die hier unter noch immer moderatem Wettbewerbsdruck ihre Chancen suchen können. Daher rechnen die Autoren auch mit  einer wachsenden Zahl von Hotelentwicklungen in der Domstadt.

Betten-Boom in Düsseldorf führt zu überhitztem Markt
Ganz anders als beim rheinischen Rivalen hat sich die Situation in Düsseldorf entwickelt. Zwar steuerte die Landeshauptstadt 2018 bei den Übernachtungen mit 4,98 Millionen, von denen 98 % auf den Hotelmarkt entfielen, ebenfalls auf Rekordkurs. Gleichzeitig erreicht aber die Ausweitung des Bettenangebots eine kritische Größenordnung: Von 2017 auf 2018 stiegen die Zimmerkapazitäten bereits um 8 %, innerhalb der nächsten fünf Jahre sollen weitere 24 Hotelprojekte realisiert werden. Sie bringen zusammen knapp 6.200 neue Zimmer an den Markt – eine Ausweitung um 38 %, die nach Einschätzung der Schollen-Experten den Wettbewerb deutlich verschärfen und spürbare Auswirkungen auf Belegung und gegebenenfalls auch Zimmerpreise haben wird. „Entsprechend schwierig und risikobehaftet schätzen wir die Marktsituation für neue Hotelentwicklungen ein“, so das Urteil der Autoren.  Deshalb stuften sie das Scoring für Düsseldorf von „Doppel-Plus“ auf „Einfach-Plus“ herab – mit der Konsequenz, dass Düsseldorf  im Ranking der Top-15-Städte hinter Bonn auf Platz drei zurückfällt.

Gutes Potenzial: Bonn klettert auf Platz zwei
Die ehemalige Bundeshauptstadt konnte ihr „Doppel-Plus“-Scoring von 2017 auch 2019 souverän bestätigen. Der Report bescheinigt Bonn mit sieben Übernachtungs-Rekordjahren in Folge und einem durchschnittlichen jährlichen Zuwachs von 3,2 % seit 2008 eine „beeindruckende Entwicklung“, die durch das 2020 anstehende Beethoven-Jahr noch beflügelt werden dürfte. Dass die Bettenanzahl im selben Zeitraum im Schnitt nur um 1,8 % zunahm und sich mit Blick auf die Projektpipeline auch in den kommenden Jahren keine ungesunde Angebotsdynamik abzeichnet, halten die Autoren für „fast verwunderlich“. Unter diesen Bedingungen bleibt Bonn aus ihrer Sicht ein Hotelmarkt mit gutem Potenzial für Investoren, insbesondere im markengebundenen Budget-Segment und dem Longstay-Bereich.

Investoren haben Münster entdeckt
Hinter den Top-Drei rangieren zwei weitere Destinationen mit „Einfach-Plus“-Scoring: Münster und Aachen. Die Entwicklung in der auf Platz 4 geführten  westfälischen Studenten-Hochburg auf Platz 4 bestätigt eine Schollen-Prognose, die den Münsteraner Hotelmarkt 2015 als „Hidden-Champion“ unter den Top-15-Destinationen und besonders attraktiv für Investoren qualifizierte. Dieses Potenzial wurde schnell erkannt: Aktuell sind sechs Hotelprojekte in der Umsetzung, die das Zimmerangebot bis 2021 um rund 30 % erhöhen werden und auch den extrem niedrigen Marktanteil der Markenhotellerie (aktuell nur 43,6 %) wachsen lassen. Es werde eine Weile dauern, bis die konstant steigende Nachfrage die Angebotsausweitung wieder kompensieren könne, prognostizieren die Report-Autoren. Trotzdem sehen sie weiter Investmentchancen, speziell für markengebundene Hotelprodukte in Top-Lagen sowie das Longstay-Segment.