Artikel aus der Immobilien Zeitung Ausgabe 20/2023
Hotels erholen sich vom
Corona-Schock
Die Hotellerie in den großen Städten Nordrhein-Westfalens (NRW) hat wegen der Pandemie eine schwere Zeit hinter sich. Langsam tasten sich die Übernachtungszahlen wieder an die Vor-Covid-Zeiten heran. Das ist das Ergebnis einer Untersuchung, die die Schollen Hotelberatung aus Düsseldorf exklusiv für die Immobilien Zeitung durchgeführt hat.
Zwei Segmente des gewerblichen Immobilienmarkts hatten durch die Corona-Pandemie besonders stark zu leiden: der Handel und die Hotellerie. Dabei traf es sowohl die großen nordrhein-westfälischen Hotelstandorte wie Köln und Düsseldorf durch ausbleibendes Messegeschäft wie auch die kleineren, deren Bettenauslastung eher vom Tourismus abhängig ist.
Doch schon im vergangenen Jahr stellten die Untersuchungen der Hotelberatung Schollenwieder einen Anstieg der Übernachtungszahlen fest. Mit 47,5 Mio. Gesamtübernachtungen wurde 2022 ein Plus zum Vorjahr von 60,6% erzielt, gleichwohl wurde das Ergebnis desbisherigen Rekordjahrs 2019 noch nicht wieder erreicht. Die Werte für 2021 stammen aus dem alle zwei Jahre erscheinenden Hotelmarkt Report NRW. Der wurde zuletzt 2022 mit den Werten von 2021 aufgelegt und wird demnach erst wieder im kommenden Jahr aktualisiert. Die von den Wuppertaler Hotelberatern erhobenen Zahlen für diesen Artikel verstehen sich als Update zu den Daten aus dem Report von 2022.
Zurück zu den 47,5 Mio. Übernachtungen, die im vergangenen Jahr in den nordrhein-westfälischen Betten gezählt wurden. Das Jahresergebnis 2022 blieb damit rund 10% unter dem Vorkrisenniveau, allerdings verringerten sich im Jahresverlauf die Rückgänge zu 2019.Während im ersten Halbjahr 2022 noch die Nachwirkungen der Pandemie zu spüren waren, lag das zweite Halbjahr nur noch 3,5% unter dem entsprechenden Halbjahresergebnis von 2019. „So konnten die herben Verluste der Jahre 2020 und 2021, die durch die Lockdowns und Reisebeschränkungen entstanden sind, im vergangenen Jahr auf Landesebene, ab dem zweiten Halbjahr betrachtet, weitgehend wettgemacht werden“, berichtet Niels Falkenstein, geschäftsführender Gesellschafter der Schollen Hotelberatung. „Neben der sich stabilisierenden Binnennachfrage ist dies insbesondere auf hohe Steigerungsraten bei der internationalen Nachfrage zurückzuführen.“
Beim Blick auf die bundesdeutschen Zahlen lag NRW im vergangenen Jahr hinter Bayern und Baden-Württemberg auf dem dritten Rang. Zudem weist NRW nach Hamburg und Berlin die höchsten prozentualen Steigerungen zum Vorjahr auf. Unter allen Bundesländern hat lediglich Schleswig-Holstein die Übernachtungszahlen von 2019 übertroffen.
Die bedeutendsten Hotelmärkte in NRW bleiben zweifelsfrei Köln und Düsseldorf mitzusammen rund 9,2 Mio. Übernachtungen in Hotels und Hotels garnis. „Im Vergleich zu 2019musste Düsseldorf 2021 noch ein Minus bei den Hotelmarktübernachtungen von 61% verkraften, in Köln waren es 59%. Beiden gelang 2022 eine deutliche Erholung, das Minus zum Vorkrisenniveau betrug jeweils nur noch etwa 15%“, heißt es bei der Schollen Hotelberatung. Dort rechnet man damit, dass die Erholung weitergeht und die Übernachtungszahlen 2023 wieder das Vorkrisenniveau erreichen oder gar übersteigen werden.
Einen regelrechten Sprint bei der Krisenbewältigung haben Münster und Duisburg hingelegt. Dort wurden die Zahlen aus dem Rekordjahr 2019 nur hauchdünn verfehlt. Sieger beim Aufholen ist das ansonsten als Hotelstandort nicht so gefragte Mönchengladbach. Dort wurden bereits 2022 mehr Hotelmarktübernachtungen erfasst als 2019 (+3,3%). Schlusslichter der Aufholjagd sind demnach Bielefeld mit einem Übernachtungsminus von 26%, Gelsenkirchen mit -23% sowie Dortmund und Bonn, wo das Delta zu 2019 noch rund 18% beträgt.
Schlechter als bei den reinen Übernachtungszahlen sieht es bei der Bettenauslastung in den nordrhein-westfälischen Hotels aus. Das liegt daran, dass sich die Anzahl der Hotelbetten, auf die sich die Übernachtungen verteilen, erhöht hat. Spitzenreiter Köln kam 2019 auf eine Auslastung von 52,1% und vier weitere Städte (Münster, Aachen, Bonn und Dortmund) auf 50% und mehr. 2022 konnte sich Betreiber bereits mit einer Bettenauslastung von 40% zu den Gewinnern zählen, die von nur fünf Städten erreicht wurde. Darunter wieder Köln, Bonn und Aachen sowie Duisburg und Bielefeld, wo der Top-Wert von 42,7% erreicht wurde. Das lag in der ostwestfälischen Metropole aber wesentlich am Ausscheiden des Golden Tulip mit 124Zimmern, dass seit Mitte 2022 wegen eines Brandschadens bis auf weiteres geschlossen bleiben muss.
Mit nur rund 32% weisen Essen und Oberhausen für 2022 die schwächste Bettenauslastung aus und auch Düsseldorf landet mit nur 34,4% auf einem der hinteren Plätze. In der Landeshauptstadt ist der Absturz der Auslastung mit minus 14,5 Prozentpunkten im Vergleich zu 2019 am deutlichsten. Ebenfalls zweistellige Minuswerte stehen in Dortmund, Münster, Oberhausen und Köln zu Buche.
Schlechter als bei den reinen Übernachtungszahlen sieht es bei der Bettenauslastung in den nordrhein-westfälischen Hotels aus. Das liegt daran, dass sich die Anzahl der Hotelbetten, auf die sich die Übernachtungen verteilen, erhöht hat. Spitzenreiter Köln kam 2019 auf eine Auslastung von 52,1% und vier weitere Städte (Münster, Aachen, Bonn und Dortmund) auf 50% und mehr. 2022 konnte sich Betreiber bereits mit einer Bettenauslastung von 40% zu den Gewinnern zählen, die von nur fünf Städten erreicht wurde. Darunter wieder Köln, Bonn und Aachen sowie Duisburg und Bielefeld, wo der Top-Wert von 42,7% erreicht wurde. Das lag in der ostwestfälischen Metropole aber wesentlich am Ausscheiden des Golden Tulip mit 124Zimmern, dass seit Mitte 2022 wegen eines Brandschadens bis auf weiteres geschlossen bleiben muss.
Mit nur rund 32% weisen Essen und Oberhausen für 2022 die schwächste Bettenauslastung aus und auch Düsseldorf landet mit nur 34,4% auf einem der hinteren Plätze. In der Landeshauptstadt ist der Absturz der Auslastung mit minus 14,5 Prozentpunkten im Vergleich zu 2019 am deutlichsten. Ebenfalls zweistellige Minuswerte stehen in Dortmund, Münster, Oberhausen und Köln zu Buche.
Elf der 15 zum Vergleich herangezogenen NRW-Städte verzeichneten einen Bettenzuwachs im Vergleich zu 2019. Besonders dynamisch ging es in Münster zu, wo es nun rund 1.400 Hotelbetten mehr gibt als noch 2019 – eine Steigerung von etwa 30%. Verantwortlich dafür waren die Eröffnungen des Atlantic-Hotels (224 Zimmer) 2021 sowie des Double-Brand aus Novotel und Ibis Budget mit zusammen 340 Zimmern und des Prizeotels mit 195 Zimmern, beides 2022. Da gegenwärtig keine weiteren Hotelprojekte in der Pipeline sind, hat der Hotelmarkt in Münster nun die Chance, die neuen Betten erst einmal zu verdauen.
Zahlreich sind auch die neuen Herbergen, die in der Landeshauptstadt auf den Marktgekommen sind. Sie sorgten auch in Düsseldorf dafür, dass die Belegungsrate spürbar gesunken ist. So haben in diesem Jahr bereits der Doppelpack von Novum Hotels aus den Marken Niu und Acora mit zusammen rund 425 Zimmern sowie das B’mine-Hotel mit 240 Zimmern eröffnet. Ein aus Branchensicht spektakuläres Projekt steht in den Startlöchern: Im Oktober soll das erste deutsche The Cloud One von Motel One mit 150 Zimmern im Kö-Bogen eröffnen. Der Prototyp feierte im November vergangenen Jahres in New York Premiere. Bis 2025 sind noch etwa 2.000 weitere Hotelzimmer in der Pipeline, sodass der Wettbewerb in der Landeshauptstadt noch zunehmen wird.
Auch in der drittgrößten nordrhein-westfälischen Stadt gab und gibt es eine wahre Flut von Neueröffnungen. Das Plus an Hotelbetten in Dortmund liegt demnach bei 14% – unter anderem durch das neue Intercity-Hotel am Hauptbahnhof, das mit 231 Zimmern nun Dortmunds größtes Hotel ist. Inzwischen hat das Marriott-Doppel aus Moxy und Residence Inn mitzusammen 321 Zimmern eröffnet. Ende des Jahres kommt ein Prizeotel mit 155 Zimmern hinzu, und ein Premier Inn am Hauptbahnhof mit weiteren 190 Zimmern ist ebenfalls in der Pipeline.
Während also in der zweit- und drittgrößten Stadt des Bundeslands zahlreiche Häuser neueröffnen, hält sich die größte Stadt Nordrhein-Westfalens hingegen vergleichsweise zurück. In Köln wuchs die Zahl der Hotelbetten im Vergleich zu 2019 nur um rund 6%. In diesem Jahrsteht mit dem Leonardo Royal (250 Zimmer) am Flughafen Köln/Bonn nur eine Neueröffnung an. Und mit vergleichsweise überschaubaren 1.000 weiteren Hotelzimmern in der Pipeline wird der Wettbewerb in der Domstadt in den kommenden Jahren nicht übermäßig angeheizt werden.
Auf dem Hotelinvestmentmarkt war es in Nordrhein-Westfalen genauso ruhig wie in den anderen Sparten des deutschen Gewerbeimmobilienmarkts. Nur zwei Hoteldeals gibt es aus den vergangenen zwölf Monaten zu melden. Der österreichische Immobilienkonzern Soravia hat Mitte 2022 gemeinsam mit dem Essener Immobilienunternehmer Eckhard Brockhoff das Hotel Bredeney in Essen erworben. Verkäufer des Hotels war die in Düsseldorf ansässige Brune-Gruppe.
Anfang dieses Jahres hat die Anter Group aus Düsseldorf ihr Hotel Stays by Friends in Bochum (das ehemalige Renaissance-Hotel) an ASHG veräußert, eine von Alchemy Partners und StepPartners aufgelegte Investmentplattform für Hotels. Der Verkauf des im Bau befindlichen Laurenz-Carrés in Köln mit einem Radisson-Red-Hotel durch die Düsseldorfer Gerchgroup an Corestate ist hingegen geplatzt
Wer Niels Falkenstein, den Chef der Hotelberatung Schollen, fragt, welchen NRW-Standort er aktuell besonders attraktiv findet, bekommt von diesem eine eindeutige Antwort: „Köln oder Düsseldorf? Wenn es um neue Hotelprojekte geht, aktuell ganz klar Köln!“
