Artikel in der Immobilien Zeitung und im der AHGZ (04/2021)
Düsseldorf leidet – Köln leidet mit
Köln und Düsseldorf sind die beiden Schwergewichte unter den Hotelmärkten in Nordrhein-Westfalen (NRW). Über 20 % aller Übernachtungen im einwohnerstärksten Bundesland entfallen auf die beiden Rheinmetropolen.
2019 war es endlich so weit: Erstmals wurde die Marke von 5 Mio. Gesamtübernachtungen in der Landeshauptstadt überschritten, 5.001.354 Übernachtungen waren es genau. Doch nach diesem historischen Rekordjahr begann für die Düsseldorfer Hotels ein Alptraum, der bis heute anhält. Verbot touristischer Übernachtungen, Messe- und andere Großveranstaltungen de facto nicht mehr existent und ein drastischer Rückgang des nationalen und internationalen Reiseaufkommen. In Zahlen bedeutete dies einen Rückgang der Übernachtungen in Düsseldorf im Jahr 2020 um knapp 65 % im Vergleich zu 2019. Die ist der stärkste Übernachtungsrückgang aller kreisfreien Städte in NRW. Die für Düsseldorfer Verhältnisse kümmerlichen 1,8 Mio. Übernachtungen in 2020 katapultieren die Rheinmetropole zurück ins Jahr 1989, wo letztmals vergleichbar niedrige Übernachtungszahlen zu verzeichnen waren.
Blicken wir einige Kilometer rheinaufwärts nach Köln, sieht es dort für die Beherbergungsbranche nicht viel besser aus. Nur noch 2,56 Mio. Gesamtübernachtungen wurden dort im Jahr 2020 erfasst und damit rd. 62 % weniger als noch 2019. Im Vergleich zu 2019 fehlten 2020 in NRW insgesamt ca. 24 Mio. Übernachtungen, über 7 Mio. davon, und damit rd. 30 %, entfielen auf Köln und Düsseldorf. Die Corona-bedingten Einschränkungen ließen einen wirtschaftlichen Hotelbetrieb kaum noch zu. Viele, vor allem privat geführte Hotels, zogen die Konsequenz und schlossen vorübergehend (oder für immer). Rund 30 % der Hotelbetriebe in Köln waren zum Stichtag 31.12.2020 geschlossen, ähnlich sieht es in Düsseldorf aus.
Die drei wichtigsten Kennzahlen eines Hotelbetriebes sind der Netto-Zimmerdurchschnittspreis (auch Avarage Daily Rate oder kurz ADR), die durchschnittliche Zimmerauslastung (auch Occupancy oder kurz OCC) und der durchschnittliche Logisumsatz je verfügbarem Zimmer (auch Revenue Per Available Room kurz RevPAR). Der Blick auf diese wichtigen Kennzahlen fällt für beide Rheinstädte ernüchternd aus. In Düsseldorf konnte der Zimmerpreis mit 106 € recht stabil gehalten werden, das Minus im Vergleich zu 2019 lag bei 7 %. Die Zimmerauslastung reduzierte sich jedoch kräftig um zwei Drittel auf nur noch 24 %. Köln musste einen Zimmerpreisrückgang von 20 % auf 95 € verkraften. Dafür konnte eine etwas höhere Zimmerauslastung von 29 % erzielt werden, was aber weit weg von den rd. 76 % in 2019 ist. Im Ergebnis steht ein RevPAR von nur noch 25 € in Düsseldorf und 28 € in Köln, dies sind Rückgänge im Vergleich zu 2019 in der Größenordnung von knapp unter 70 %.
Zurückhaltung ist das Wort, das die Lage auf dem Hotelinvestmentmarkt seit dem ersten Lockdown im März 2020 am treffendsten beschreibt. Investoren warten ab, bis die weitere Entwicklung der Corona-Pandemie und deren Auswirkungen auf die Hotelbranche besser absehbar sind, wie z. B. das Ende der Aussetzung der Insolvenzantragspflicht. Banken zeigen sich ebenfalls sehr zurückhaltend, wenn es um eine Hotelfinanzierung geht. Und Hoteleigentümer sind oft noch nicht bereit, größere Abschläge beim Kaufpreis zu akzeptieren, in der Hoffnung auf eine baldige Entspannung der aktuellen Krisensituation. In Folge dieser Gemengelage ist das deutschlandweite Hotel-Transaktions-volumen 2020 im Vergleich zum Vorjahr um rd. 60 % zurückgegangen. Auch in Köln und Düsseldorf ist die Zurückhaltung deutlich spürbar. Lagen die beiden Rheinmetropolen 2019 noch bei einem Hotel-Transaktionsvolumen von jeweils um die 450 Mio. €, ging der Wert für Düsseldorf in 2020 auf ca. 150 Mio. € zurück, in Köln gar auf ca. 50 Mio. €.
In Köln werden bis Ende 2023 mehr als ein Dutzend Hotels mit rd. 3.000 neuen Hotelzimmern hinzukommen, ein Plus von knapp 17 % im Vergleich zum Stand 2019. Darunter das siebte B&B Hotel in der Domstadt, mit 221 Zimmern dann größtes deutsches Haus der Budget-Kette. Weitere Hotelprojekte mit ca. 800 Zimmern sind in Planung. In Düsseldorf drängen um die 4.200 neue Zimmer in den Markt, jedoch bereits bis Ende 2022. Darunter ein spektakuläres Triple-Brand-Konzept aus Adina, Hampton by Hilton und Premier Inn mit über 700 Zimmern am Hauptbahnhof.
Im Vergleich zu 2019 bedeutet dies eine Erhöhung der Hotelzimmerkapazitäten um mehr als 25 % und weitere Projekte mit rd. 1.000 Zimmern sind in der Pipeline für 2023/24. Bei den allermeisten der zahlreichen Hotelprojekte in der Landeshauptstadt ist der point of no return bereits erreicht oder überschritten. Auch wenn es marktseitig kritisch ist, werden die Projekte investorenseitig weiterverfolgt, sofern die Banken mitmachen, da eine Neuausrichtung sehr teuer werden kann (Vorlaufkosten, Umplanung, evtl. Vertragsstrafen etc.).
Während das Zimmerangebot der Domstadt also dynamisch wächst, muss man für die Landeshauptstadt von einer Überhitzung sprechen. Dies war bereits vor Corona absehbar, wie dem Schollen Hotelmarkt Report NRW bereits 2019 zu entnehmen war. Gleichzeitig darf man davon ausgehen, dass auf absehbare Zeit ein Übernachtungsvolumen wie in 2019 für die Stadthotellerie nicht mehr erreichbar sein wird. Hybride Veranstaltungskonzepte und die Etablierung virtuelle Meetings in die Unternehmenskultur sind hier als Hauptgründe zu nennen. In Köln spielen touristische Übernachtungen eine deutlich größere Rolle als in Düsseldorf, wo die Abhängigkeit der Düsseldorfer Hotellerie vom Messegeschäft so stark ist, wie in keiner anderen deutschen Stadt.
Die Aussichten auf Erholung sind für die Kölner Hotellandschaft deshalb ungleich besser einzuschätzen als die der Landeshauptstadt. Dort heißen die Schlagworte der kommenden Jahre, mehr noch als in den anderen führenden Hotelstandorten Deutschlands, Marktbereinigung und Konsolidierung. Dies sind schmerzliche Aussichten, insbesondere für die ansässige Privathotellerie. Für Investoren und Hotelgesellschaften mit ausreichend Liquidität können sich hingegen attraktive Gelegenheiten bieten.
Unsere Bestandsaufnahme der Hotelmärkte in Köln und Düsseldorf wurde auch in Artikeln der Immobilien Zeitung und der AHGZ veröffentlicht.
