Hotelmärkte in NRW auf dem Weg der Besserung
Übernachtungszahlen und Bettenauslastung der Top-15-Städte in NRW haben sich 2022 weiter erholt und tasten sich an das Vor-Krisen-Niveau von 2019 heran.
Auch wenn der nächste „Hotelmarkt Report NRW“ der Schollen Hotelberatung aus Düsseldorf erst 2024 herauskommt, hat das Beratungsunternehmen für die IZ einen Blick auf die Hotelmärkte der Top 15-Städte in NRW geworfen.
Nordrhein-Westfalen
Im Jahr 2022 zeigte sich bei der Tourismusentwicklung in Nordrhein-Westfalen ein deutlicher Aufwärtstrend. Mit 47,5 Mio. Gesamtübernachtungen konnte ein Plus zum Vorjahr von 60,6% erzielt werden, gleichwohl wurde das Ergebnis des bisherigen Rekordjahres 2019 noch nicht wieder erreicht. Das Jahresergebnis 2022 verblieb 10% unter dem Vorkrisenniveau, allerdings verringerten sich im Jahresverlauf die Rückgänge zu 2019. Während im 1. Halbjahr noch die Nachwirkungen der Pandemie zu spüren waren, lag das 2. Halbjahr 2022 nur noch 3,5% unter dem entsprechenden Halbjahresergebnis 2019. So konnten die herben Verluste durch Lockdowns und Reisebeschränkungen 2020/21 im vergangen Jahr 2022 auf Landesebene, ab dem 2. Halbjahr betrachtet, weitgehend wett gemacht werden. Neben der sich stabilisierenden Binnennachfrage ist dies insbesondere auf hohe Steigerungsraten bei der internationalen Nachfrage zurückzuführen.
Im Bundesländervergleich lag Nordrhein-Westfalen bei den Übernachtungszahlen 2022 auf Platz 3 hinter Bayern und Baden-Württemberg, nachdem es 2021 auf Rang 5 zurückgefallen war. Dazu weist NRW, nach Hamburg und Berlin, die höchsten prozentualen Steigerungsraten zum Vorjahr auf. Betrachtet man die Entwicklung der Bundesländer zum Vorkrisen-Niveau, so konnte lediglich Schleswig-Holstein die Übernachtungszahlen von 2019 bereits übertreffen. Nordrhein-Westfalen fehlten 2022 immer noch mehr als 10% bzw. knapp 6 Mio. Übernachtungen im Vergleich zu 2019.
Übernachtungsnachfrage kommt zurück
Köln und Düsseldorf sind mit zusammen rund 9,2 Mio. Übernachtungen in Hotels und Hotels garnis die beiden wichtigste Hotelmärkte in NRW und wurden durch die Folgen der Corona-Pandemie am härtesten getroffenen innerhalb der Top-15-Städte. Im Vergleich zu 2019 musste Düsseldorf 2021 noch ein Minus bei den Hotelmarktübernachtungen von 61% verkraften, in Köln waren es 59%. Beiden gelang 2022 eine deutliche Erholung, das Minus zum Vorkrisenniveau betrug jeweils nur noch etwa 15%. Die Experten der Schollen Hotelberatung rechnen damit, dass die Erholung weiter geht und die Übernachtungszahlen bereits 2023 wieder das Vorkrisenniveau erreichen bzw. übersteigen werden.
Einen Schritt weiter bei der Nachfrageerholung sind Münster und Duisburg, wo die 2019er-Zahlen nur hauchdünn verfehlt wurden sowie Mönchengladbach, wo als einzige der 15 Städte bereits 2022 mehr Hotelmarktübernachtungen erfasst wurden als 2019 (Plus 3,3%).
Am weitesten entfernt vom Rekordjahr 2019 sind Bielefeld mit einem Übernachtungsminus von 26%, Gelsenkirchen mit -23% sowie Dortmund und Bonn, wo das Delta zu 2019 noch rund 18% beträgt.
Bettenauslastung durchgängig niedriger als 2019
Im Jahr 2022 konnte noch keiner der Top 15 NRW-Hotelmärkte eine Bettenauslastung wie noch 2019 erreichen. Spitzenreiter Köln kam damals auf 52,1% und 4 weitere Städte (Münster, Aachen, Bonn und Dortmund) auf 50% und mehr. 2022 konnte man sich bereits mit einer Bettenauslastung von 40% zu den Gewinnern zählen, die von nur 5 Städten erreicht wurde. Darunter wieder Köln, Bonn und Aachen sowie Duisburg und Bielefeld, wo der Top-Wert von 42,7% erreicht werden konnte. Allerdings stark begünstigt durch das Ausscheiden des Golden Tulip mit 124 Zimmern, dass seit Mitte 2022 wegen eines Brandschadens bis auf weiteres geschlossen bleiben muss.
Mit nur rund 32% weisen Essen und Oberhausen die schwächste Bettenauslastung aus und auch Düsseldorf landet mit nur 34,4% auf einem der hinteren Plätze. In der Landeshauptstadt ist der Absturz der Auslastung mit minus 14,5 Prozentpunkten im Vergleich zu 2019 am heftigsten. Ebenfalls zweistellige Minus-Werte stehen in Dortmund, Münster, Oberhausen und Köln zu Buche.
Pipeline immer noch gut gefüllt
Die im Vergleich zu 2019 durchweg niedrigere Bettenauslastung hat Ihre Ursache nicht nur in der noch nicht ganz wieder zurückgekommenen Übernachtungsnachfrage. Auch die wachsende Angebotsseite trägt ihren Teil dazu bei. So verzeichnen 11 der 15 Top-Städte 2022 einen Bettenzuwachs im Vergleich zu 2019. Besonders dynamisch ging es in Münster zu, wo es nun rund 1.400 Hotelbetten mehr gibt als noch 2019, dies ist eine Steigerung von etwa 30%. Verantwortlich für diesen Anstieg waren die Eröffnungen des Atlantic Hotel (224 Zimmer) 2021 sowie des Double-Brand aus Novotel und ibis budget mit zusammen 340 Zimmern und des Prizeotel mit 195 Zimmern, beides in 2022. Da gegenwärtig keine weiteren Hotelprojekte in der Pipeline sind, hat der Hotelmarkt in Münster nun die Chance, die neuen Betten erst einmal zu verdauen.
Auch in Düsseldorf sorgt eine starke Erweiterung des Bettenangebotes für sinkende Belegungswerte. Im Vergleich zu 2019 hat sich die Zahl der Hotelbetten um über 20% bzw. fast 6.000 Betten erhöht und es werden noch viele weitere hinzukommen.
So haben in diesem Jahr bereits ein Doppelpack von Novum Hotels aus niu und Acora mit zusammen rund 425 Zimmern sowie das b´mine Hotel mit 240 Zimmern eröffnet. Und ein spektakuläres Projekt steht in den Startlöchern. Schon im kommenden Oktober soll das erste deutsche „The Cloud One Hotel“ von Motel One mit 150 Zimmern im Kö-Bogen eröffnen. Der Prototyp wurde im November letzten Jahres in New York eröffnet. Bis 2025 sind noch etwa 2.000 weitere neue Hotelzimmer in der Pipeline, so dass der Wettbewerb in der Landeshauptstadt weiter zunehmen wird.
Ebenfalls ungemütlich dürfte es in Dortmund werden, wo der Bettenzuwachs im Vergleich zu 2019 bei gut 14% lag, u. a. durch das neue InterCity Hotel am Hauptbahnhof, das mit 231 Zimmern nun Dortmunds größtes Hotel ist. Inzwischen hat das Marriott-Doppel aus Moxy und Residence Inn mit zusammen 321 Zimmern eröffnet. Ende des Jahres kommt ein Prizeotel mit 155 Zimmern hinzu und ein Premier Inn am HBF mit ca. 190 Zimmern ist ebenfalls in der Pipeline.
Dagegen geht es in Köln sehr moderat zu. Dort stieg die Zahl der Hotelbetten im Vergleich zu 2019 lediglich um 6% und in diesem Jahr steht mit dem Leonardo Royal (250 Zimmer) am Flughafen Köln/Bonn nur eine Neueröffnung an. Und mit vergleichsweise überschaubaren 1.000 weiteren Hotelzimmern in der Pipeline, wird der Wettbewerb in der Domstadt in den kommenden Jahren nicht übermäßig angeheizt werden.
Re-Brandings
In den Top 15-Städten gab es in jüngster Vergangenheit einige spannende Entwicklungen bei Bestandshotels. In Bonn wurde das ehemalige Hilton von der Dorint Hotelgruppe übernommen. Dorint will dort künftig eine 2-Marken-Strategie unter einem Dach fahren. 171 Zimmer werden als Dorint Hotel Bonn geführt, die restlichen 81 Zimmer unter der Marke „Essential by Dorint“ im mittleren Segment. In Düsseldorf hat die irische Dalata Group das bekannte Hotel Nikko übernommen und führt dieses nun unter der Marke Clayton. In Essen wurde aus dem ehemalige Welcome Hotel am Viehofer Platz ein Ramada by Wyndham. Für die lettischen Hotelgruppe Mogotel, die als Franchisenehmer agiert, war dies der Einstieg in den deutschen Markt. In Aachen sorgte beim Großprojekt Bluegate die Insolvenz des Generalunternehmers für Verzögerungen. Ursprünglich sollte dort auch ein Holiday Inn Express errichtet werden, nun kommen, neben Büroflächen, ein basecamp mit etwa 300 studentischen Apartments und ein privat betriebenes Hotel mit 160 Zimmern.
Transaktionen
Auf der Investmentseite war es in Sachen Hotelimmobilien eher ruhig in NRW. Der Immobilienkonzern SORAVIA hat Mitte 2022 gemeinsam mit dem Immobilienunternehmer Eckhard Brockhoff das Hotel Bredeney in Essen erworben. Verkäufer des Hotels war die in Düsseldorf ansässige Brune Gruppe. Anfang dieses Jahres hat die Anter Group aus Düsseldorf ihr Hotel stays by friends in Bochum (das ehemalige Renaissance Hotel) an ASHG veräußert, eine von Alchemy Partners und Step Partners GmbH aufgelegte Investmentplattform für Hotels. Der geplante Verkauf des im Bau befindlichen Laurenz-Carré in Köln mit einem Radisson Red Hotel durch die Gerchgroup an Corestate ist hingegen geplatzt.
Autoren: Schollen Hotelberatung GmbH & Co. KG
