Hotelmarkt NRW im Überblick

Nordrhein-Westfalen

Im Jahr 2023 zeigte sich bei der Tourismusentwicklung in Nordrhein-Westfalen weiterhin ein deutlicher Aufwärtstrend. Mit 53,6 Mio. Gesamtübernachtungen konnte ein Plus zum Vorjahr von 16% erzielt werden, womit sogar das Ergebnis des bisherigen Rekordjahres 2019 um 0,6% übertroffen wurde. So konnten die herben Verluste durch Lockdowns und Reisebeschränkungen 2020/21 auf Landesebene endlich wett gemacht werden. Neben der sich stabilisierenden Binnennachfrage ist dies insbesondere auf hohe Steigerungsraten bei der internationalen Nachfrage zurückzuführen, die 2023 um fast 25% über dem Vorjahr lag.

Im Bundesländervergleich lag Nordrhein-Westfalen bei den Übernachtungszahlen 2023 auf Platz 3 hinter Bayern (100 Mio.) und Baden-Württemberg (57,5 Mio.), nachdem es während der Pandemiejahre 2020/21 auf Rang 5 zurückgefallen war. Dazu weist NRW, nach Hessen, mit 12,8% die höchsten prozentualen Steigerungsraten zum Vorjahr auf. Betrachtet man die Entwicklung der Bundesländer zum Vorkrisen-Niveau, so konnten dies, neben NRW, sechs weitere Bundesländer übertreffen.

Übernachtungsnachfrage mit neuen Rekorden

Köln und Düsseldorf sind mit zusammen rund 11,2 Mio. Übernachtungen in Hotels und Hotels garnis, dies sind etwa ein Drittel aller NRW-Hotelmarktübernachtungen, die beiden wichtigste Hotelmärkte in NRW und wurden durch die Folgen der Corona-Pandemie am härtesten getroffenen innerhalb der Top-15-Städte. Im Vergleich zu 2019 musste Düsseldorf 2021 noch ein Minus bei den Hotelmarktübernachtungen von 61% verkraften, in Köln waren es 59%. Beiden gelang bereits 2022 eine deutliche Erholung, die sich 2023 weiter fortsetzen konnte. Düsseldorf verzeichnete 26% mehr Übernachtungen als im Vorjahr, in Köln steht sogar ein Plus von 30 % zu Buche. Nur Dortmund konnte mit 32 % eine noch höhere Steigerung im Vergleich zum Vorjahr aufweisen.

Bezogen auf das Vorkrisenniveau 2019 fehlten Köln, trotz knapp 6 Mio. Hotelmarktübernachtungen, noch 0,6 %, während Düsseldorf mit rd. 5,2 Mio. bereits rd. 7% mehr Übernachtungen als im bisherigen Rekordjahr 2019 verzeichnen konnte. Von den Top-15-Städten in NRW lagen 2023 bereits wieder zehn mit ihren Hotelmarktübernachtungen über dem Rekordjahr 2019. Das größte Übernachtungsplus zu 2019 weisen dabei mit zweistelligen Prozentwerten Duisburg mit 13,4 %, Münster mit 12,7 % und Oberhausen mit 11,1 % auf.
Am weitesten entfernt vom Rekordjahr 2019 sind Bielefeld mit einem Übernachtungsminus von 20%, Gelsenkirchen mit -16% sowie Bonn, wo das Delta zu 2019 noch rund 8% betrug.

So viele Hotelbetten wie noch nie

Das Bettenangebot von Hotels und Hotels garnis erreichte in 13 der 15 Top-Städte in NRW neue Höchststände. Im Vergleich zu 2019 war die Steigerungsrate in Düsseldorf und Dortmund mit jeweils rund und 30% und Münster mit 29% am höchsten. In Zahlen waren dies rd. 8.000 neue Hotelbetten für Düsseldorf, rd. 2.000 in Dortmund und rd. 1.400 in Münster. Auch Wuppertal (26%), Oberhausen (22%) und Essen (21%) haben auf der Angebotsseite kräftig zugelegt. Dagegen nimmt sich Köln mit einem Plus von 12% bzw. knapp 4.000 Betten moderat aus. Nur in Gelsenkirchen und Bielefeld hat sich die Bettenkapazität 2023 im Vergleich zu 2019 verringert, und zwar um 13% bzw. 11%.

Bettenauslastung immer noch niedriger als 2019, Preise aber höher

Bettenauslastungen wie noch im Rekordjahr 2019 konnte auch 2023 noch keiner der Top 15 NRW-Hotelmärkte erreichen. Spitzenreiter Köln kam damals auf 52% und 4 weitere Städte (Münster, Aachen, Bonn und Dortmund) auf 50% und mehr. 2023 lagen die meisten Städte im Bereich zwischen 40 und 44%. Den höchsten Wert gab es in Köln mit 46%, gefolgt von Münster und Bochum mit rd. 45%. In Essen und Krefeld hingegen waren die Hotelmarktbetten mit nur 37% bzw. 35% am schwächsten belegt. Düsseldorf konnte sich von nur rd. 34% in 2022 auf immerhin 40% erholen.

Eine erfreuliche Entwicklung haben im abgelaufenen Jahr endlich auch die Zimmerpreise in den beiden NRW-Metropolen genommen. Während in den meisten der Top-Städte in Deutschland die durchschnittlichen Netto-Zimmerpreise bereits 2022 höher waren als 2019 und 2023 weiter zulegen konnten, erreichte Düsseldorf 2022 „nur“ das Niveau von 2019 und Köln schaffte nicht einmal das. 2023 hingegen konnte Düsseldorf um rd. 9% zulegen und die Preise in Köln sind richtig durchgestartet. Mit fast 20% Plus im Vergleich zu 2022 konnte die Domstadt, zusammen mit München und Hamburg, die höchsten Netto-Zimmerpreise ausweisen.

Corona-Nachwehen und Zinsschock bremsen Hotelentwicklungen

Die fetten Jahre für die Hotellerie ab 2010 mit stetig wachsenden Übernachtungszahlen bis 2019 haben die Assetklasse Hotel angeheizt. Bis zur Vollbremsung durch die Pandemie gab es eine prall gefüllte Projektpipeline in vielen der Top-15-Städte. Die Corona-Nachwehen und der Zinsschock sind jedoch auch in NRW deutlich zu spüren. In zehn der 15 Top-Städte in NRW gab es 2023 keine nennenswerten Hoteleröffnungen und die Zahl der Hotelprojekte außerhalb der beiden Metropolen Köln und Düsseldorf ist marginal. Diese Verschnaufpause kommt insbesondere den Hotelmärkten in Städten wie Dortmund, Münster, Oberhausen oder auch Essen gerade Recht, um das dynamische Angebotswachstum nun durch weiter steigende Nachfrage besser zu verarbeiteten.

Eine Ausnahme ist hier Bochum, wo nach jahrelangem Stillstand der Hotelmarkt nun erst in Wallung kommt. 2023 eröffneten dort das Moxy am Ruhrstadien (ex Renaissance Hotel) mit 177 Zimmern, ein Holiday Inn Express im Husemann Karree mit 170 Zimmern und eine Komplex aus B&B Hotel und Nena Hotel mit zusammen 215 Zimmern. Dazu kommen 2024 noch das prizeotel Bermuda3Eck mit 175 Zimmern, 2025 Stayery mit 90 Apartments, Limehome mit 100 Apartments sowie perspektivisch das Premier Inn im neuen City Tower mit 190 Zimmern.

Reges Treiben herrscht auch weiterhin in Düsseldorf. Nachdem bereits 2021 und 2022 eine signifikante Zahl an neuen Hotelbetten in den Markt drängte, ging es 2023 mit über 1.200 neuen Zimmern weiter. Darunter ein Doppelpack von Novum Hotels aus niu und Acora mit zusammen rund 425 Zimmern, das b´mine Hotel mit 240 Zimmern, ein Holiday Inn Express am Flughafen mit 324 Zimmern und das architektonisch spektakuläre The Zipper Hotel- und Apartmenthaus mit 168 Zimmern. Weitere rund 2.000 Zimmer sind in der Pipeline und sorgen dafür, dass der Wettbewerbsdruck in der Landeshauptstadt nicht weniger wird. Noch in diesem Jahr soll das erste deutsche „The Cloud One Hotel“ von Motel One mit 157 Zimmern im Kö-Bogen eröffnen, dessen Prototyp seit 2022 in New York Gäste empfängt. In der Friedrichstraße wird die Hotelgruppe 2025 dazu noch ein weiteres Haus mit 280 Zimmern eröffnen.

In Köln hingegen ging es eher ruhig zu in Sachen Hoteleröffnungen. Im letzten Jahr kamen das Leonardo Royal am Flughafen mit 250 Zimmern und ein Meininger Hotel 209 Zimmern hinzu sowie Anfang diesen Jahres das Novum Yggotel Pirol mit 100 Zimmern. Auch die Pipeline wirkt mit weniger als 1.000 Hotelzimmern deutlich weniger bedrohlich als beim rheinischen Rivalen Düsseldorf. Neben dem Dauerbrenner Althoff Domhotel, dass nun 2025 eröffnen soll, stehen unter anderem auch ein Loginn by Achat, ein Schlafwerk von DQuadrat und ein B&B Hotel auf der Projektliste. Spannend wird sein, wann das deutschlandweit erste Radisson Red Hotel im Laurenz-Karree eröffnet und ob es dann auch wirklich noch das erste seiner Art in Deutschland sein wird. Denn nach der Insolvenz des Projektentwicklers Gerch Group ruht die Baumaßnahme seit geraumer Zeit und es werden Investoren gesucht. Eine Lösung soll in Sichtweite sein, wie in der Kölner Presse kolportiert wird.

Re-Brandings

In den Top 15-Städten gab es in jüngster Vergangenheit einige spannende Entwicklungen bei Bestandshotels, wie den Markteintritt von Welcome Hotels, von denen man in den letzten Jahren wenig gehört hat in Sachen Portfolioerweiterung. Sie betreiben ab Sommer 2024 eine Bestandsimmobilie, die bisher unter der Marke Stays by Friends – vormals Courtyard by Marriott Hotel – lief und sich im Eigentum des Immobilieninvestment-Unternehmen Anter Group aus Düsseldorf befindet. In Düsseldorf wird das seit Januar geschlossene InterCity Hotel am Hauptbahnhof in ein Hotel der Accor-Lifestyle Marke TRIBE mit 146 Zimmern umgewandelt, dem ersten in Düsseldorf und erst zweitem in Deutschland. In Bielefeld firmiert das Hotel Bielefelder Hof (161 Zimmer) seit Februar als „Steigenberger Hotel Bielefelder Hof“. Das Hotel gehört zum Portfolio der LFPI Hospitality Group mit Sitz in Köln. Das ehemalige TRYP by Wyndham im Dortmunder Technologiepark wurde im September 2023 als Courtyard by Marriott wiedereröffnet. Seit Anfang diesen Jahres hat die Provent Hotels GmbH als Betreiber des bisherigen Park Inn by Radisson Köln West, das markante Kölner Hotel mit 205 Zimmern an der Inneren Kanalstraße in ein Best Western Plus Hotel umgebrandet. Ebenfalls in Köln ist seit Februar 2024 aus dem Azimut Hotel am Hansaring ein Premier Inn Hotel mit 190 Zimmern geworden.

Transaktionen

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat sich 2023 insgesamt sehr verhaltenen gezeigt. Das Transaktionsvolumen lag bei etwa 1,4 Milliarden Euro und damit deutlich unter Vorjahresniveau auf dem niedrigsten Wert seit 2012. Nordrhein-Westfalen konnte hier nicht viel zum Transaktionsvolumen beitragen. In Köln hat die Fattal Hotel Group ihr im Sommer 2023 eröffnetes Leonardo Royal Köln/Bonn Airport vom Entwickler Pro Invest erworben. Ebenfalls in Köln wurde das Ende 2022 geschlossene und im Privatbesitz befindliche Essential by Dorint Hotel in Köln-Deutz mit 120 Zimmern an die Alchemy Step Hotel Group (ASHG) veräußert, die das Hotel nach Renovierung vermutlich mit einem Marriott-Brand bestücken wird.

Grundlage für Veröffentlichung in der Immobilien Zeitung Ausgabe IZ 18/2024